Kontrola podatkowa najmu krótkoterminowego 

W wyniku rosnącej popularności najmu krótkoterminowego, szczególnie poprzez platformy takie jak Airbnb i Booking.com, organy podatkowe coraz bardziej zaostrzają kontrole w tym obszarze. Celem tych działań jest ograniczenie szarej strefy oraz zapewnienie, że wszystkie dochody uzyskiwane z wynajmu mieszkań są prawidłowo opodatkowane. W artykule omówimy szczegółowo przepisy prawne oraz potencjalne konsekwencje związane z kontrolą podatkową najmu krótkoterminowego. 

Nowe przepisy i uprawnienia KAS 

Od 1 lipca 2024 roku Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) uzyskała nowe uprawnienia do kontroli dochodów uzyskiwanych z najmu krótkoterminowego, co jest efektem implementacji unijnej dyrektywy DAC7. Dyrektywa ta zobowiązuje platformy cyfrowe, takie jak Airbnb i Booking.com, do raportowania organom podatkowym danych dotyczących dochodów użytkowników korzystających z tych platform do wynajmu nieruchomości. KAS ma teraz prawo do przeprowadzania kontroli sięgających nawet pięć lat wstecz, co oznacza, że właściciele nieruchomości muszą być przygotowani na dokładne sprawdzenie zgodności ich rozliczeń z obowiązującymi przepisami. 

Zakres i skutki kontroli skarbowej 

Kontrola skarbowa w zakresie najmu krótkoterminowego obejmuje wszystkie transakcje dokonywane przez właścicieli nieruchomości, którzy wynajmują je na krótkie okresy, nawet sporadycznie. Ważne jest, aby zrozumieć, że najem krótkoterminowy, w przeciwieństwie do najmu długoterminowego, jest w polskim prawie traktowany jako świadczenie usług hotelarskich. To oznacza, że wynajmujący muszą odprowadzać nie tylko podatek dochodowy, ale również podatek VAT oraz inne zobowiązania, takie jak składki ZUS. 

Zaufaj ekspertom i uniknij błędów w rozliczeniach. Nasza Kancelaria prawno-podatkowa Warszawa pomoże Ci zoptymalizować podatki, przygotować niezbędną dokumentację oraz zapewni profesjonalną reprezentację w razie kontroli skarbowej.

Opodatkowanie wynajmu krótkoterminowego 

Pod względem podatkowym najem krótkoterminowy jest traktowany inaczej niż tradycyjny najem długoterminowy. Jeżeli właściciel nieruchomości wynajmuje mieszkanie krótkoterminowo, a działalność ta spełnia kryteria działalności gospodarczej, jest zobowiązany do odprowadzania następujących podatków: 

• Podatek VAT: Wynajmujący powinien odprowadzać podatek VAT w wysokości 8% od dochodów z najmu, jeśli wartość usług zakwaterowania przekracza 200 tys. zł rocznie. Jeśli wynajmujący korzysta z platform rezerwacyjnych, musi również rozliczyć VAT od importu usług (23%) nałożony na prowizje pobierane przez te platformy. 

• Podatek dochodowy (PIT/CIT): W zależności od formy opodatkowania (PIT liniowy, na zasadach ogólnych lub ryczałt ewidencjonowany), wynajmujący musi odprowadzać podatek dochodowy od uzyskanych przychodów. Ważne jest, aby prawidłowo zakwalifikować dochody – jeśli wynajem ma charakter działalności gospodarczej, nie można korzystać z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. 

• Składki ZUS: Jeżeli najem jest uznany za działalność gospodarczą, wynajmujący musi również odprowadzać składki na ubezpieczenia społeczne oraz zdrowotne. 

Nowe unijne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego 

Kolejnym istotnym aktem prawnym jest rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych, które wprowadza obowiązek rejestracji nieruchomości wynajmowanych na krótki termin. Zgodnie z tym rozporządzeniem, właściciele będą musieli uzyskać numer rejestracyjny, bez którego nie będą mogli zamieścić oferty na platformach rezerwacyjnych. Przepisy te mają na celu poprawę przejrzystości i zwiększenie kontroli nad rynkiem najmu krótkoterminowego. 

Jakie kary grożą za nieprawidłowości podatkowe? 

Nieprawidłowości w rozliczeniach podatkowych mogą prowadzić do poważnych konsekwencji. W przypadku stwierdzenia uchybień podczas kontroli, wynajmujący może zostać obciążony zaległymi podatkami wraz z odsetkami, a także karami finansowymi. W skrajnych przypadkach, jeżeli działania wynajmującego zostaną uznane za uchylanie się od opodatkowania, mogą zostać nałożone sankcje karno-skarbowe, takie jak grzywna, kara ograniczenia wolności, a nawet kara pozbawienia wolności. 

Podsumowanie 

Kontrola podatkowa w zakresie najmu krótkoterminowego staje się coraz bardziej rygorystyczna, co wynika z nowych przepisów unijnych oraz krajowych, które zwiększają obowiązki właścicieli nieruchomości. Wynajmujący muszą dokładnie przestrzegać przepisów podatkowych, aby uniknąć potencjalnych sankcji. Jeżeli nie jesteś pewny, czy Twoje działania są zgodne z prawem, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie podatkowym. 

FAQ 

1. Co zmieni się w najmie krótkoterminowym od 1 lipca?

Od 1 lipca 2024 roku, zgodnie z dyrektywą DAC7, platformy internetowe są zobowiązane do raportowania dochodów z wynajmu krótkoterminowego do organów podatkowych, co może skutkować wzrostem liczby kontroli podatkowych. 

2. Jakie są nowe obowiązki właścicieli wynajmujących mieszkania przez Airbnb czy Booking.com?

Właściciele muszą zarejestrować swoje nieruchomości w centralnej bazie danych o obiektach noclegowych oraz odprowadzać podatki zgodnie z przepisami dotyczącymi działalności gospodarczej. 

3. Czym jest rozporządzenie unijne dotyczące najmu krótkoterminowego?

Rozporządzenie 2024/1028 nakłada na wynajmujących obowiązek rejestracji nieruchomości w centralnej bazie oraz na platformy rezerwacyjne obowiązek raportowania dochodów wynajmujących do organów podatkowych. 

4. Jakie kary mogą grozić za niepłacenie podatków z tytułu najmu krótkoterminowego?

Za niepłacenie podatków wynajmującym grożą kary finansowe, odsetki oraz potencjalne sankcje karno-skarbowe, takie jak grzywna czy kara pozbawienia wolności.