Zasiedzenie gruntów 

Zasiedzenie nieruchomości to instytucja prawna przewidziana w kodeksie cywilnym, która umożliwia nabycie prawa własności do gruntów lub innych nieruchomości w wyniku ich posiadania przez określony czas.  

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości? 

Zasiedzenie nieruchomości jest sposobem nabycia jej własności w wyniku długotrwałego upływu czasu związanego z wykonywaniem uprawnień właścicielskich przez osobę niebędącą właścicielem (posiadacza samoistnego). W wyniku zasiedzenia dochodzi do korekty stosunków własnościowych, polegającej na usankcjonowaniu zadawnionych stanów faktycznych i w konsekwencji do usunięcia rozbieżności pomiędzy rzeczywistym a prawnym stanem posiadania nieruchomości. Dotychczasowy właściciel traci prawo własności nieruchomości na rzecz posiadacza samoistnego. Pozbawienie własności dotychczasowego właściciela wymaga jednak, by instytucja zasiedzenia była ściśle reglamentowana przez ustawodawcę.  

Nabycie własności w drodze zasiedzenia zależy od spełnienia dwóch przesłanek: władania nieruchomością w charakterze posiadacza samoistnego oraz upływu ustawowego terminu zasiedzenia.  

Posiadanie samoistne oznacza władanie rzeczą „jak właściciel”. Posiadacz wykonuje zatem faktycznie uprawnienia składające się na treść prawa własności, przez co rozumieć należy chociażby korzystanie z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobieranie pożytków i dochodów, a także zagospodarowanie nieruchomości poprzez zabudowania lub nasadzenia, ogrodzenie posesji, ponoszenie kosztów remontu lub modernizacji budynku. 

Samoistne posiadanie musi trwać nieprzerwanie przez czas określony ustawą. Terminy zasiedzenia zostały określone – w zależności od dobrej albo złej wiary posiadacza – na 20 bądź 30 lat.  

Co oznacza posiadanie w dobrej lub złej wierze? 

W kodeksie cywilnym nie zdefiniowano pojęcia dobrej wiary. W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje lub też w ujęciu negatywnym, że z przyczyn usprawiedliwionych (a więc bez niedbalstwa) nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności. Zła wiara zaś oznacza, że posiadacz wie lub powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości. Dobra albo zła wiara odnosi się zatem do stanu świadomości posiadacza i w tym znaczeniu ma charakter subiektywny.  

Warto jednak podkreślić, że dobra wiara posiadacza samoistnego nie stanowi przesłanki nabycia własności drogą zasiedzenia. Ma ona jednak wpływ na termin zasiedzenia. Posiadacz w dobrej wierze nabywa własność po upływie 20 lat (art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego). Zła wiara wydłuża termin zasiedzenia do lat 30 (art. 172 § 2 k.c.). 

Czy każdą nieruchomość można zasiedzieć? 

 Artykuł 172 § 1 k.c. wskazuje na nieruchomości jako przedmiot zasiedzenia. Obecnie obowiązujące prawo cywilne wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości – gruntowe, budynkowe i lokalowe. W orzecznictwie i doktrynie dopuszcza się możliwość zasiedzenia udziału we współwłasności. Zasiedzeniu nie podlegają nieruchomości wyłączone z obrotu z uwagi na ich przeznaczenie jak np. nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne czy też części składowe innych nieruchomości jak np.  jeden z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności.  

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia 

Na skutek zasiedzenia posiadacz nabywa własność nieruchomości z mocy samego prawa po upływie wskazanego w art. 172 k.c. okresu posiadania. Do potwierdzenia nabycia własności potrzebne jest jednak orzeczenie sądu.  Legitymację do złożenia wniosku ma każdy zainteresowany. Może to być podmiot, który nabył własność przez zasiedzenie lub następca prawny takiego podmiotu pod każdym tytułem prawnym. Właściwym do rozpoznania wniosku jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Składający wniosek o stwierdzenie zasiedzenia jest wnioskodawcą, a każdy, którego interesów może dotyczyć rozstrzygnięcie zapadające w wyniku rozpoznania przedmiotowego wniosku, jest zainteresowanym.  Stwierdzenie zasiedzenia następuje w postępowaniu nieprocesowym.

Do udziału w postępowaniu wzywane są osoby zainteresowane, w szczególności dotychczasowy właściciel, a w razie braku możliwości jego wskazania zainteresowanych należy wezwać poprzez ogłoszenie.  W sprawach o stwierdzenie zasiedzenia sąd orzeka postanowieniem, w którym stwierdza, że wnioskodawca nabył przez zasiedzenie własność nieruchomości. Prawomocne postanowienie stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej osoby nabywającej własność w drodze zasiedzenia jako właściciela. Z postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wynika nie tylko to, że nabywcą nieruchomości jest osoba wskazana w sentencji orzeczenia, ale i to, że w chwili zamknięcia rozprawy nie było innych osób, które nabyły własność tej nieruchomości.  

W sprawach związanych z zasiedzeniem gruntów warto skorzystać z pomocy specjalistów. Jako Kancelaria prawno-podatkowa Warszawa pozostajemy do Państwa dyspozycji. 

Zapraszamy do  kontaktu!